住宅購入に伴う新たな規制が影響？

全米リアルター協会（NAR）が12月22日に発表した2015年11月の米中古住宅販売は年率換算で前月比10.5%減の476万戸と、市場予想の535万戸を大きく下回り、2010年7月以来の大幅下落となりました。
住宅購入に伴う新たな規制が影響した可能性があるとしています。

また2015年10月の中古住宅販売数字は、当初発表の536万戸から532万戸に下方修正されました。
住宅市場の堅調さは、今年の米経済を大きく押し上げ、低金利が続く中、若年層が独立して家を購入する傾向が強まっていました。

NARのチーフエコノミストによると、住宅購入時の書類手続きを簡素化することを目的に2015年10月から導入された規則が、11月の落ち込みの主な要因で、銀行や不動産会社が新たに義務付けられた書類を用いて取引をすることに慎重だったようだと指摘しています。

更に、住宅の急激な値上がりと在庫不足が販売を抑制した可能性があるとも指摘しています。
住宅の中間価格は22万300ドルと前年同月比で6.3%上昇しています。
地域別ではいずれも落ち込み、西部が13.9%、南部が6.2%、中西部が15.4%、北東部が9.2%とそれぞれマイナスになっています。

参考：National Association of Realtors ニュースリリース（2015年12月22日）

２０１４年度のダラス・フォートワースの不動産市況

　先日、ダラス地区の不動産スクール（宅建取得の為の専門学校）にて、テキサス州での不動産セールスパーソンの資格取得に関するセミナーを受講してきました。　大手不動産会社や個人のブローカーの方々が講義をしてくれ、２０１４年度のダラス/フォートワースの不動産市況と今後の動きについて話されました。
　皆さんが揃って口にされた事は、この地域の不動産は今が一番好調な時で不動産ブームの真っ只中である、という事でした。　一番の理由は、市を挙げての経済政策であると思われます。　大企業　（トヨタ、FedEx, State Farm Insurance等)　が相次いでこの地域に本社の移転を行うことを表明したように、市全体となって企業に対して地域の住み易さをアピールし、さまざまなコストメリットを提供する、といった様な積極的な対応が結果に結びつきました。
　これらの影響で、賃貸市場も高騰しており、アパートの家賃も過去最高となった、との事です（月平均、日本円で約9万円）。　空き室も、需要に対して極端に減っており、新たにアパートや住宅の建設事業が進められています。
　２０１５年度は今年の勢いほどでは無いかもしれませんが、ポジティブな成長を遂げる、と見られています。　急な人口増加に伴って、市の対応の準備がきちんとできているのか、という懸念点もある反面、住宅市場は来年も安定している、との見解が述べられていました。

プレノ市の北米トヨタ本社の建設地　写真：The Dallas Morning News;                         http://bizbeatblog.dallasnews.com/2014/12/toyota-move-to-texas-one-of-top-stories-in-2014.html/

 

 

 

 

 

テキサス州、フリスコ市の発展と居住区について（City of Frisco, Texas）

テキサス州、フリスコ市 (City of Frisco)

Frisco Square　（市中心部の居住区）

Frisco Square　（ショッピング街）

* 写真：www.friscosquare.com　

市の概要

近年ダラス郊外で米国における“郊外”としての目覚しい発展を遂げているのが、フリスコ(Frisco)　である。　人口の多くは所帯を持つ中・上級層から成り立ち、優秀な学校区や治安の良い地域構成が成り立っており、州外からも移住する人々が多くなっている。　昨今、米国トヨタの本社が隣の市のプレノ市へカリフォルニア州から移転することが決まり、地価の高騰や市の発展が益々期待されている市である。フリスコ市の概要は下記の通りである。

◆人口数（推定）

１３６，７９１人（２０１３年７月時）／　前年度より約２万人増加
２００９年度には、米国で最も顕著な発展を遂げた市であった。

◆所在地

ダラス・フォートワース国際空港から約２５分、ダウンタウンから約４０分の所に郊外に所在する。　東西南北に主要な高速道路が設備されており通勤に便利な為、多くの所帯持ちの人達が居住する。

◆人口構成／統計データ　（２０１２年１２月時点）　

o 平均年齢　３１歳
o 所帯数　４６，３７２　（２０１３年１月時点）
o 所帯の平均収入    ＄１０６，２３２

◆経済

多くのハイテクや金融関連の本社（オラクル、サンヨー、ハートフォード保険等）が所在し、注目を集めている。また、市は商業やショッピング街の整備に力を入れており、前ページで紹介した様な家族層や若者を狙ったFrisco Square（豊富なショッピングとレストラン街）の建設を行った。　ここには、ヨーロッパ　スタイルのタウンホームも建設し、若い層に人気のある居住区となっている。

上記の通り、フリスコは、市を挙げて街の整備が戦略的に行われている。　２０１１年には米国ビジネス誌　“Forbes”　が選んだ“米国内で移住するべき２５の居住地”の中で、７番目にノミネートされた。　同じくCNNも、フリスコ市を“米国で最も住みやすい場所”の一つとしてノミネートした。

＊データ・情報参照：http://en.wikipedia.org/wiki/Frisco,_Texas

フリスコ市の不動産物件リスト（一戸建て） 

◆02/23/2013

o 所在地：　6012 Tupelo Lane,　Frisco, TX 75035
o 建築年：　1997年
o 提示価格：　$165,000　
o 間取り：　1,754　Sq.Ft.　（３ベッドルーム／２浴室／リビング／キッチン／ダイニング）
o その他：　屋根裏部屋、パティオ、暖炉、床板、セキュリティーシステム　等

この近郊は、平均年齢が３０．６歳と若い層の世帯が多い。　地区の一戸建ての平均価格は＄151,700である。　一世帯の平均所得は$82,114である。

◆4/24/2013

o 所在地：　12509　Daimler Dr.　Frisco, TX 75034
o 建築年：　2002年
o 提示価格：　$244,900　
o 面積：　3,616　Sq.Ft.　 (リビング／居住サイズ）、7,405　Sq.Ft.（土地総面積）
o 間取り等：　３ベッドルーム／朝食エリア／ダイニングエリア／リビング／ゲームルーム／暖炉　等

Grawhalk居住地区に位置し、地域で一番大きいStonebriar　ショッピング　モールや、ダウンタウンに通じるDallas　North　Tollway（有料高速道路）へのアクセスがとても良い。　ゲームルームもあり、家族や友達との団欒にぴったりの一戸建てである。

広いキッチン

◆5/28/2013

o 所在地：　12280　Hawk　Creek Dr.　Frisco, TX 75034
o 建築年：　2002年
o 提示価格：　$259,900　
o 面積：　3,299　Sq.Ft.　 (リビング／居住サイズ）、6,428　Sq.Ft.（土地総面積）
o 間取り等：　4ベッドルーム／3浴室／キッチン（大きなカスタムキッチン）／　　ファミリー　ルーム／ダイニングエリア／リビング／ゲーム　ルーム／暖炉　等

ショッピング街と主要な高速道路へのアクセスが良い、Gray　Hawkコミュニティーに位置する。　現在の所要者が色々な部屋の改装を行い、整備が行き届いている。　特に、キッチンは広いスペースが確保される様たカスタム　キッチンとなっている。　また、庭へ続くパティオも新たにコンクリートで改装され整備されている。

カスタム　キッチン

◆11/20/2013

o 所在地：　4410　Liam Dr.　Frisco, TX 75034
o 建築年：　2000年
o 提示価格：　$410,000　
o 面積：　4,021　Sq.Ft.　 (リビング／居住サイズ）、10,454　Sq.Ft.（土地総面積）
o 間取り等：　5ベッドルーム／4浴室／キッチン／ファミリー　ルーム／ダイニングエリア／リビング／暖炉　等

寝室が５部屋、浴室が４つと、土地総面積が広い物件である。　カーペットと塗装が新しく行われてある。ガレージも広く、2台の車が個々に止められるようにと、別々の入り口の構築となっている。

 

＊情報参照：　www.zillow.com, www.freerealestateresources.com

海外不動産投資で節税？

海外不動産への直接投資を検討する個人が増えてきました。中長期の円安で為替差益を得ることや、節税を目的にする投資家が中心で、ニューヨークなどの大都市や新興国の高級アパートメントを取得して賃貸する場合が多い。だが、現地独特の取引慣習などリスクも少なくない。税務上の扱いもしっかり理解しておくことが重要だと思われます。

日本経済新聞より引用

東北地方に住む自営業、高橋浩二さん（仮名、54）は３月、英国ロンドンの高級住宅街チェルシーにある賃貸アパートの一室を約50万ポンド（当時約7250万円）を投じ購入した。築100年を超すレンガ造りだが、高橋さんは「減価償却で節税できるのが魅力。円はいずれ安くなる。いい物件があればさらに買う」と語る。８月下旬にはコンサルタント会社のツアーで米国ニューヨークも物色した。

■７年で減価償却

　日本の税制ではレンガ造りのアパートは建築から38年かけて減価償却するが、高橋さんのように法定耐用年数を過ぎた物件を取得した場合、償却期間はその0.2倍に短縮される。１年未満は切り捨てなので、わずか７年で建物価値をゼロにできるのだ。償却費用が大きいため、高橋さんの不動産賃貸所得は赤字。その分だけ課税所得が減り、所得税の節税につながる。具体的にどれだけ節税できるかは、物件を売却するまで確定しない。減価償却が大きい分だけ税務上の物件価値は下がっているので譲渡所得は大きくなる。それでも取得から５年超で売却すると譲渡所得の税率は分離課税で20％。所得税率が住民税と合わせて43％だった高橋さんには節税メリットがある。放っておけば税率43％で総合課税される所得の一部を、税率20％の分離課税にできるからだ。

　しかし、これはあくまで机上のシナリオ。為替はもちろん、物件の売却価格もその時々の相場に左右されるし、何らかの理由で５年以内に手放さざるを得なくなれば、譲渡所得の税率は39％と高い。そもそも物件を売却するまで、所得税の負担が重い高所得者でいられるかもわからない。

■コンサルの質に差

　日本の投資家の多くが契約する、国内で営業するコンサルタント会社の場合、手数料は購入物件価格の３％前後が相場。加えて内装工事の手配、テナントの募集などは別途手数料がかかるほか、税務申告のために現地の税理士らとも契約する必要がある。海外不動産の売買は宅地建物取引業法の規制対象ではなく、コンサルタント会社の営業に免許は不要。海外不動産に関するノウハウもサービス水準もばらつきが大きい。

上記のようにコンサルタント会社は現地に拠点を置き、物件の管理から最終的な売却までコンサルティングできる体制かどうか、よく見極めることが重要と思われます。

急成長の都市、フリスコ （Frisco)

ダラス市郊外の成長は益々目覚しくなって来ています。　そこで、今回はダラス北部郊外である、フリスコ（Frisco)の市の紹介をしたいと思います。

＜統計概要＞

• 人口：　116.989人　（2010年）→　2000年から247％増
• 平均一軒家・コンドミニアムの価値（推計）：　＄238,600　（2009年）→　2000年から53％増
• 不動産売値平均高（2009年）：　＄311,497　（一軒家）、＄145,298　（タウンハウス－通常、２階建て以上で個人の車庫付）

上記統計からも分かるよう、フリスコの成長は著しい物となっています。　ダラスの富裕層の方達は、以前ダラスのアップタウン（ダウンタウンを囲むように発展した地域）を中心に居住をしていました。　しかし、近年の北部の郊外の成長や整備の結果に注目し、プレノやフリスコの様な北部郊外に移住していきました。　




市の野球場（Dr.Pepper/７Up　Ballpark)
出典：http://www.city-data.com/