テキサス州、フリスコ市の発展と居住区について（City of Frisco, Texas）

テキサス州、フリスコ市 (City of Frisco)

Frisco Square　（市中心部の居住区）

Frisco Square　（ショッピング街）

* 写真：www.friscosquare.com　

市の概要

近年ダラス郊外で米国における“郊外”としての目覚しい発展を遂げているのが、フリスコ(Frisco)　である。　人口の多くは所帯を持つ中・上級層から成り立ち、優秀な学校区や治安の良い地域構成が成り立っており、州外からも移住する人々が多くなっている。　昨今、米国トヨタの本社が隣の市のプレノ市へカリフォルニア州から移転することが決まり、地価の高騰や市の発展が益々期待されている市である。フリスコ市の概要は下記の通りである。

◆人口数（推定）

１３６，７９１人（２０１３年７月時）／　前年度より約２万人増加
２００９年度には、米国で最も顕著な発展を遂げた市であった。

◆所在地

ダラス・フォートワース国際空港から約２５分、ダウンタウンから約４０分の所に郊外に所在する。　東西南北に主要な高速道路が設備されており通勤に便利な為、多くの所帯持ちの人達が居住する。

◆人口構成／統計データ　（２０１２年１２月時点）　

o 平均年齢　３１歳
o 所帯数　４６，３７２　（２０１３年１月時点）
o 所帯の平均収入    ＄１０６，２３２

◆経済

多くのハイテクや金融関連の本社（オラクル、サンヨー、ハートフォード保険等）が所在し、注目を集めている。また、市は商業やショッピング街の整備に力を入れており、前ページで紹介した様な家族層や若者を狙ったFrisco Square（豊富なショッピングとレストラン街）の建設を行った。　ここには、ヨーロッパ　スタイルのタウンホームも建設し、若い層に人気のある居住区となっている。

上記の通り、フリスコは、市を挙げて街の整備が戦略的に行われている。　２０１１年には米国ビジネス誌　“Forbes”　が選んだ“米国内で移住するべき２５の居住地”の中で、７番目にノミネートされた。　同じくCNNも、フリスコ市を“米国で最も住みやすい場所”の一つとしてノミネートした。

＊データ・情報参照：http://en.wikipedia.org/wiki/Frisco,_Texas

フリスコ市の不動産物件リスト（一戸建て） 

◆02/23/2013

o 所在地：　6012 Tupelo Lane,　Frisco, TX 75035
o 建築年：　1997年
o 提示価格：　$165,000　
o 間取り：　1,754　Sq.Ft.　（３ベッドルーム／２浴室／リビング／キッチン／ダイニング）
o その他：　屋根裏部屋、パティオ、暖炉、床板、セキュリティーシステム　等

この近郊は、平均年齢が３０．６歳と若い層の世帯が多い。　地区の一戸建ての平均価格は＄151,700である。　一世帯の平均所得は$82,114である。

◆4/24/2013

o 所在地：　12509　Daimler Dr.　Frisco, TX 75034
o 建築年：　2002年
o 提示価格：　$244,900　
o 面積：　3,616　Sq.Ft.　 (リビング／居住サイズ）、7,405　Sq.Ft.（土地総面積）
o 間取り等：　３ベッドルーム／朝食エリア／ダイニングエリア／リビング／ゲームルーム／暖炉　等

Grawhalk居住地区に位置し、地域で一番大きいStonebriar　ショッピング　モールや、ダウンタウンに通じるDallas　North　Tollway（有料高速道路）へのアクセスがとても良い。　ゲームルームもあり、家族や友達との団欒にぴったりの一戸建てである。

広いキッチン

◆5/28/2013

o 所在地：　12280　Hawk　Creek Dr.　Frisco, TX 75034
o 建築年：　2002年
o 提示価格：　$259,900　
o 面積：　3,299　Sq.Ft.　 (リビング／居住サイズ）、6,428　Sq.Ft.（土地総面積）
o 間取り等：　4ベッドルーム／3浴室／キッチン（大きなカスタムキッチン）／　　ファミリー　ルーム／ダイニングエリア／リビング／ゲーム　ルーム／暖炉　等

ショッピング街と主要な高速道路へのアクセスが良い、Gray　Hawkコミュニティーに位置する。　現在の所要者が色々な部屋の改装を行い、整備が行き届いている。　特に、キッチンは広いスペースが確保される様たカスタム　キッチンとなっている。　また、庭へ続くパティオも新たにコンクリートで改装され整備されている。

カスタム　キッチン

◆11/20/2013

o 所在地：　4410　Liam Dr.　Frisco, TX 75034
o 建築年：　2000年
o 提示価格：　$410,000　
o 面積：　4,021　Sq.Ft.　 (リビング／居住サイズ）、10,454　Sq.Ft.（土地総面積）
o 間取り等：　5ベッドルーム／4浴室／キッチン／ファミリー　ルーム／ダイニングエリア／リビング／暖炉　等

寝室が５部屋、浴室が４つと、土地総面積が広い物件である。　カーペットと塗装が新しく行われてある。ガレージも広く、2台の車が個々に止められるようにと、別々の入り口の構築となっている。

 

＊情報参照：　www.zillow.com, www.freerealestateresources.com

海外不動産投資で節税？

海外不動産への直接投資を検討する個人が増えてきました。中長期の円安で為替差益を得ることや、節税を目的にする投資家が中心で、ニューヨークなどの大都市や新興国の高級アパートメントを取得して賃貸する場合が多い。だが、現地独特の取引慣習などリスクも少なくない。税務上の扱いもしっかり理解しておくことが重要だと思われます。

日本経済新聞より引用

東北地方に住む自営業、高橋浩二さん（仮名、54）は３月、英国ロンドンの高級住宅街チェルシーにある賃貸アパートの一室を約50万ポンド（当時約7250万円）を投じ購入した。築100年を超すレンガ造りだが、高橋さんは「減価償却で節税できるのが魅力。円はいずれ安くなる。いい物件があればさらに買う」と語る。８月下旬にはコンサルタント会社のツアーで米国ニューヨークも物色した。

■７年で減価償却

　日本の税制ではレンガ造りのアパートは建築から38年かけて減価償却するが、高橋さんのように法定耐用年数を過ぎた物件を取得した場合、償却期間はその0.2倍に短縮される。１年未満は切り捨てなので、わずか７年で建物価値をゼロにできるのだ。償却費用が大きいため、高橋さんの不動産賃貸所得は赤字。その分だけ課税所得が減り、所得税の節税につながる。具体的にどれだけ節税できるかは、物件を売却するまで確定しない。減価償却が大きい分だけ税務上の物件価値は下がっているので譲渡所得は大きくなる。それでも取得から５年超で売却すると譲渡所得の税率は分離課税で20％。所得税率が住民税と合わせて43％だった高橋さんには節税メリットがある。放っておけば税率43％で総合課税される所得の一部を、税率20％の分離課税にできるからだ。

　しかし、これはあくまで机上のシナリオ。為替はもちろん、物件の売却価格もその時々の相場に左右されるし、何らかの理由で５年以内に手放さざるを得なくなれば、譲渡所得の税率は39％と高い。そもそも物件を売却するまで、所得税の負担が重い高所得者でいられるかもわからない。

■コンサルの質に差

　日本の投資家の多くが契約する、国内で営業するコンサルタント会社の場合、手数料は購入物件価格の３％前後が相場。加えて内装工事の手配、テナントの募集などは別途手数料がかかるほか、税務申告のために現地の税理士らとも契約する必要がある。海外不動産の売買は宅地建物取引業法の規制対象ではなく、コンサルタント会社の営業に免許は不要。海外不動産に関するノウハウもサービス水準もばらつきが大きい。

上記のようにコンサルタント会社は現地に拠点を置き、物件の管理から最終的な売却までコンサルティングできる体制かどうか、よく見極めることが重要と思われます。

急成長の都市、フリスコ （Frisco)

ダラス市郊外の成長は益々目覚しくなって来ています。　そこで、今回はダラス北部郊外である、フリスコ（Frisco)の市の紹介をしたいと思います。

＜統計概要＞

• 人口：　116.989人　（2010年）→　2000年から247％増
• 平均一軒家・コンドミニアムの価値（推計）：　＄238,600　（2009年）→　2000年から53％増
• 不動産売値平均高（2009年）：　＄311,497　（一軒家）、＄145,298　（タウンハウス－通常、２階建て以上で個人の車庫付）

上記統計からも分かるよう、フリスコの成長は著しい物となっています。　ダラスの富裕層の方達は、以前ダラスのアップタウン（ダウンタウンを囲むように発展した地域）を中心に居住をしていました。　しかし、近年の北部の郊外の成長や整備の結果に注目し、プレノやフリスコの様な北部郊外に移住していきました。　




市の野球場（Dr.Pepper/７Up　Ballpark)
出典：http://www.city-data.com/



人気上昇中の都市： Southlake City

今回は、近年テキサスに住む富裕層や, 家庭を持つ人々に人気のある市である、サウスレークを紹介します。

＜人口＞　約27,282人　（2009年度）：　2000年から26.8%増
＜一軒屋の平均価値＞　$468,052 （USドル）：　2000年度の、$337,400からの安定的な上昇
＜2011年度の売り物件の平均売値＞　＄500,000　（USドル）
＜ロケーション＞　ダラス市から車で約40分、DFWの空港寄り

この市は、2007年度にダラスの地方紙である“D　Magazine"のカバーとなって取り上げられる程、注目度が高い街です。　中心地であるダラスの人口編成が変わったり、また、治安が年度悪くなって来ている事を理由に、白人の富裕層や家庭を持つ人々が注目視し、移住してきています。　比較的若い街の為、街並みも計画的に整備されており、清潔さと秩序さが漂っています。

その街の中心地であるのが、タウン　スクエア　（Town　Square)。　1999年に有名な建築家のデザインにより、造られました。　人気のレストラン、ショッピング街道、そしてホテルと、巨大なスペースが設けられています。　いろいろな催しも定期的に設けられ、子供からお年寄りまでみんな、楽しめるスペースです。　歩いて、比較的遅い時間まで楽しめられるこの様な空間をダラス近郊で探す事は難しく、とても貴重な存在、と住民達から重宝されています。 

タウン　スクエア　
<Photo by D Magazine, dmagazine.com Sep. 2007>



ダラス郊外に位置するこの市は、犯罪率が低く、また、確立された近所作りが行われている為、まだまだ安定した人気を保っています。　その為、この不景気の中も、家・土地の価値は一定的に上昇しており、ここでの物件の投資は安定していると言えます。　先も述べた様、家庭を持つ人々が住民の中心の為、４ベッドルーム以上の一軒屋を購入する事が鍵です。　そうすれば、将来的にその人達をターゲットに、比較的簡単に物件を売る事が出来ます。





若者に人気のタウンホーム

ダラスの郊外にあるプレノ市といえば、治安が良く、学校教育の良さに定評がある為、所帯を持った人達が居住する事が殆どでした。　しかし、近年、レストランやショッピングを中心都市、その周りにタウンホームやアパートを建築する、というスタイルの街並みが流行っており、若者達や不動産投資家の注目を浴びています。　今回は、そのタウンホームを紹介します。

中央広場からの眺め　

＜物件概要＞

位置：　プレノ市　（ダラス郊外）
面積：　約52坪
価格：　約2千8百万円
建築年：　2005年
フロアプラン：　3階建て（1階はガレージ）・

寝室３部屋・　浴室２・　トイレ３・　リビングルーム１室(暖炉付き）・　ダイニングルーム1室

レストランやショッピング街、映画館が隣接しており、全て徒歩で楽しめます。　タウンホームですので、中心街には面していない為、人通りの騒音からは遠く、それなりのプライバシーが楽しめます。　また、住民のみが使用できるジム等の公共施設もあります。　この街の安全や建物の管理は組織を通して運営・維持されているので、維持費を支払う事が義務付けられていますが、その一方、困った事があれば直ぐに相談できるという、安心感があります。

この街では、１年を通して様々なイベントが行われているので、住んでいて飽きる、という事はありません。　また、今現在でも新しいレストランが増えるなど開発されているので、将来への不動産物件としてのポテンシャルはとても大きいです。　その為、投資を目的として物件を購入している人達は少なくありません。　また、郊外に住んでいる人が週末だけ楽しむ為に、Vacation Homeとして購入しているケースもあります。　

多くの人がこの街の物件の将来価値に注目している為、不動産価格はこの不況にも影響されていません。　将来を見据えた投資を考えれば、この街のタウンホームは大変お勧めの物件です。