2016年9月1日木曜日

ザ・カハラ・ホテル

人里離れたビーチに立つ浜辺の高級リゾートと言われるホテルです。
1964年に「世界のホテル王」と称されたコンランド・ヒルトンにより、白浜のビーチとゴルフコースが隣接する閑静な中に、10階建てのリゾートホテルとして設立されました。重厚な見事な建物でした。55平米という広い客室、時代を先取りしたモダンな建築様式としても有名です。


歴史を経て、2014年10月14日に、会員制リゾートホテルを運営する日本のリゾートトラスト社(弊社も親しくさせて頂いています)が取得して現在に至っています。

ワイキキから車で10分、オアフ島の高級住宅街カハラ地区に位置しており、広大な敷地はダイヤモンドヘッドからココヘッドまで見える太平洋、コオラウ山脈などを見渡すビーチに面する素晴らしいロケーションです。幻想的な雰囲気は絵に描いたようなプライベートを守る最高のロケーションです。

入り口の扉はオープンにしており、そこからやってくる心地良い潮風は、全身と心を癒してくれます。
大きくオープンにされたロビーでは、潮風を感じながら、静かなピアノの音色でダンスを楽しんでおられるご夫婦がいました。
このような開放的な場所でのこういった光景は、なかなか日本では見られない光景です。



設立以来、各国国王、大統領、ロイヤルファミリー、ハリウッドスター、VIP、などなど数多くの著名人が宿泊したリゾートホテルです、日本の現在の天皇陛下、皇后様もお泊りになられていると聞けば、どれほどの有名物件か想像もつくことと思います。

宿泊はしないので、先ずレストランに行きました。
地下1階の「レストラン」は、広々としておりすべての席がオーシャンビューで、夕日が静かに海辺に沈むのを眺めながら、とても穏やかな雰囲気の中で食事が出来ます。

ホクズ(Hoku’s)―現代アイランド料理の代表的なレストランとして常に高い評価を受けているとの事です。ハワイ・アジア・ヨーロッパの味を融合した料理を生み出す見事な調理とスタイリッシュな盛り付けが特徴です。
もちろん、握りずし、さしみ、カレー、いなりずし、まきずし、そば、など日本のメニューも沢山あり、ちょっと驚きとうれしさがわきました。
とても美しく上品で、大変美味しいと皆に大評判でした。

この何か精神が癒される空間は、どこから作られるのだろうと思うほどゆったり過ごせます。
ディナーと日曜日のブランチに利用できるとのことです。なかなか予約が難しいのですが、案内をしてくださいましたMr. Nicholas Kaeo Ponce、と Mr.Ferunando Chu の御蔭でスムーズにすべていきました。

ただやはりここで過ごす人は、リッチな人で品の良い方々が多いなと感じました。
もちろん当たり前のことですが・・・

地下のレストランを上がると、1階はバーなど大人が楽しめる空間になっています。



外にでますと、中庭のような広大な海水を使ったラグーンがあります。最初に覗いて発見したのは、子供の2匹のエイが並んで寝ていました。次に子供のイルカがおり、暗い中にもかかわらず、口でどんな音でもたてると、ゆっくりどこからとも無く近づいてきて、ほほえましく口を空けて笑っているようでした。何度でもやってきていました。
とても可愛く愛嬌があり、みんな大満足でした。
日中は、大人の6頭のイルカとの触れ合いプログラムが、人気となっているとのことです。

東京の超一流ホテルとはまた全然違う、心を癒す超一流ホテルと言えます。
投資家が、欲しいと思うのも少々理解できます。

何事も実際に目で見ないと、向き合うことも出来ず、話も進まないとつくづく考えさせられました。

とにかく、素晴らしい場所に位置していることには間違いありません。

2015年12月28日月曜日

住宅購入に伴う新たな規制が影響?

全米リアルター協会(NAR)が12月22日に発表した2015年11月の米中古住宅販売は年率換算で前月比10.5%減の476万戸と、市場予想の535万戸を大きく下回り、2010年7月以来の大幅下落となりました。
住宅購入に伴う新たな規制が影響した可能性があるとしています。


また2015年10月の中古住宅販売数字は、当初発表の536万戸から532万戸に下方修正されました。
住宅市場の堅調さは、今年の米経済を大きく押し上げ、低金利が続く中、若年層が独立して家を購入する傾向が強まっていました。


NARのチーフエコノミストによると、住宅購入時の書類手続きを簡素化することを目的に2015年10月から導入された規則が、11月の落ち込みの主な要因で、銀行や不動産会社が新たに義務付けられた書類を用いて取引をすることに慎重だったようだと指摘しています。


更に、住宅の急激な値上がりと在庫不足が販売を抑制した可能性があるとも指摘しています。
住宅の中間価格は22万300ドルと前年同月比で6.3%上昇しています。
地域別ではいずれも落ち込み、西部が13.9%、南部が6.2%、中西部が15.4%、北東部が9.2%とそれぞれマイナスになっています。


参考:National Association of Realtors ニュースリリース(2015年12月22日)

2014年12月31日水曜日

2014年度のダラス・フォートワースの不動産市況



 先日、ダラス地区の不動産スクール(宅建取得の為の専門学校)にて、テキサス州での不動産セールスパーソンの資格取得に関するセミナーを受講してきました。 大手不動産会社や個人のブローカーの方々が講義をしてくれ、2014年度のダラス/フォートワースの不動産市況と今後の動きについて話されました。
 皆さんが揃って口にされた事は、この地域の不動産は今が一番好調な時で不動産ブームの真っ只中である、という事でした。 一番の理由は、市を挙げての経済政策であると思われます。 大企業 (トヨタ、FedEx, State Farm Insurance等) が相次いでこの地域に本社の移転を行うことを表明したように、市全体となって企業に対して地域の住み易さをアピールし、さまざまなコストメリットを提供する、といった様な積極的な対応が結果に結びつきました。
 これらの影響で、賃貸市場も高騰しており、アパートの家賃も過去最高となった、との事です(月平均、日本円で約9万円)。 空き室も、需要に対して極端に減っており、新たにアパートや住宅の建設事業が進められています。
 2015年度は今年の勢いほどでは無いかもしれませんが、ポジティブな成長を遂げる、と見られています。 急な人口増加に伴って、市の対応の準備がきちんとできているのか、という懸念点もある反面、住宅市場は来年も安定している、との見解が述べられていました。

プレノ市の北米トヨタ本社の建設地 写真:The Dallas Morning News;                         http://bizbeatblog.dallasnews.com/2014/12/toyota-move-to-texas-one-of-top-stories-in-2014.html/
     


2014年8月14日木曜日

テキサス州、フリスコ市の発展と居住区について(City of Frisco, Texas)

テキサス州、フリスコ市 (City of Frisco)
Frisco Square (市中心部の居住区)
Frisco Square (ショッピング街)
* 写真:www.friscosquare.com 

市の概要

近年ダラス郊外で米国における“郊外”としての目覚しい発展を遂げているのが、フリスコ(Frisco) である。 人口の多くは所帯を持つ中・上級層から成り立ち、優秀な学校区や治安の良い地域構成が成り立っており、州外からも移住する人々が多くなっている。 昨今、米国トヨタの本社が隣の市のプレノ市へカリフォルニア州から移転することが決まり、地価の高騰や市の発展が益々期待されている市である。フリスコ市の概要は下記の通りである。


◆人口数(推定)

136,791人(2013年7月時)/ 前年度より約2万人増加
2009年度には、米国で最も顕著な発展を遂げた市であった。


◆所在地

ダラス・フォートワース国際空港から約25分、ダウンタウンから約40分の所に郊外に所在する。 東西南北に主要な高速道路が設備されており通勤に便利な為、多くの所帯持ちの人達が居住する。


◆人口構成/統計データ (2012年12月時点) 

o 平均年齢 31歳
o 所帯数 46,372 (2013年1月時点)
o 所帯の平均収入    $106,232


◆経済

多くのハイテクや金融関連の本社(オラクル、サンヨー、ハートフォード保険等)が所在し、注目を集めている。また、市は商業やショッピング街の整備に力を入れており、前ページで紹介した様な家族層や若者を狙ったFrisco Square(豊富なショッピングとレストラン街)の建設を行った。 ここには、ヨーロッパ スタイルのタウンホームも建設し、若い層に人気のある居住区となっている。

上記の通り、フリスコは、市を挙げて街の整備が戦略的に行われている。 2011年には米国ビジネス誌 “Forbes” が選んだ“米国内で移住するべき25の居住地”の中で、7番目にノミネートされた。 同じくCNNも、フリスコ市を“米国で最も住みやすい場所”の一つとしてノミネートした。

*データ・情報参照:http://en.wikipedia.org/wiki/Frisco,_Texas



フリスコ市の不動産物件リスト(一戸建て) 


◆02/23/2013

o 所在地: 6012 Tupelo Lane, Frisco, TX 75035
o 建築年: 1997年
o 提示価格: $165,000 
o 間取り: 1,754 Sq.Ft. (3ベッドルーム/2浴室/リビング/キッチン/ダイニング)
o その他: 屋根裏部屋、パティオ、暖炉、床板、セキュリティーシステム 等

この近郊は、平均年齢が30.6歳と若い層の世帯が多い。 地区の一戸建ての平均価格は$151,700である。 一世帯の平均所得は$82,114である。



◆4/24/2013

o 所在地: 12509 Daimler Dr. Frisco, TX 75034
o 建築年: 2002年
o 提示価格: $244,900 
o 面積: 3,616 Sq.Ft.  (リビング/居住サイズ)、7,405 Sq.Ft.(土地総面積)
o 間取り等: 3ベッドルーム/朝食エリア/ダイニングエリア/リビング/ゲームルーム/暖炉 等

Grawhalk居住地区に位置し、地域で一番大きいStonebriar ショッピング モールや、ダウンタウンに通じるDallas North Tollway(有料高速道路)へのアクセスがとても良い。 ゲームルームもあり、家族や友達との団欒にぴったりの一戸建てである。

広いキッチン


◆5/28/2013

o 所在地: 12280 Hawk Creek Dr. Frisco, TX 75034
o 建築年: 2002年
o 提示価格: $259,900 
o 面積: 3,299 Sq.Ft.  (リビング/居住サイズ)、6,428 Sq.Ft.(土地総面積)
o 間取り等: 4ベッドルーム/3浴室/キッチン(大きなカスタムキッチン)/  ファミリー ルーム/ダイニングエリア/リビング/ゲーム ルーム/暖炉 等

ショッピング街と主要な高速道路へのアクセスが良い、Gray Hawkコミュニティーに位置する。 現在の所要者が色々な部屋の改装を行い、整備が行き届いている。 特に、キッチンは広いスペースが確保される様たカスタム キッチンとなっている。 また、庭へ続くパティオも新たにコンクリートで改装され整備されている。

カスタム キッチン


◆11/20/2013

o 所在地: 4410 Liam Dr. Frisco, TX 75034
o 建築年: 2000年
o 提示価格: $410,000 
o 面積: 4,021 Sq.Ft.  (リビング/居住サイズ)、10,454 Sq.Ft.(土地総面積)
o 間取り等: 5ベッドルーム/4浴室/キッチン/ファミリー ルーム/ダイニングエリア/リビング/暖炉 等

寝室が5部屋、浴室が4つと、土地総面積が広い物件である。 カーペットと塗装が新しく行われてある。ガレージも広く、2台の車が個々に止められるようにと、別々の入り口の構築となっている。


*情報参照: www.zillow.com, www.freerealestateresources.com

2013年9月20日金曜日

海外不動産投資で節税?


海外不動産への直接投資を検討する個人が増えてきました。中長期の円安で為替差益を得ることや、節税を目的にする投資家が中心で、ニューヨークなどの大都市や新興国の高級アパートメントを取得して賃貸する場合が多い。だが、現地独特の取引慣習などリスクも少なくない。税務上の扱いもしっかり理解しておくことが重要だと思われます。

日本経済新聞より引用




















東北地方に住む自営業、高橋浩二さん(仮名、54)は3月、英国ロンドンの高級住宅街チェルシーにある賃貸アパートの一室を約50万ポンド(当時約7250万円)を投じ購入した。築100年を超すレンガ造りだが、高橋さんは「減価償却で節税できるのが魅力。円はいずれ安くなる。いい物件があればさらに買う」と語る。8月下旬にはコンサルタント会社のツアーで米国ニューヨークも物色した。
■7年で減価償却
 日本の税制ではレンガ造りのアパートは建築から38年かけて減価償却するが、高橋さんのように法定耐用年数を過ぎた物件を取得した場合、償却期間はその0.2倍に短縮される。1年未満は切り捨てなので、わずか7年で建物価値をゼロにできるのだ。償却費用が大きいため、高橋さんの不動産賃貸所得は赤字。その分だけ課税所得が減り、所得税の節税につながる。具体的にどれだけ節税できるかは、物件を売却するまで確定しない。減価償却が大きい分だけ税務上の物件価値は下がっているので譲渡所得は大きくなる。それでも取得から5年超で売却すると譲渡所得の税率は分離課税で20%。所得税率が住民税と合わせて43%だった高橋さんには節税メリットがある。放っておけば税率43%で総合課税される所得の一部を、税率20%の分離課税にできるからだ。
 しかし、これはあくまで机上のシナリオ。為替はもちろん、物件の売却価格もその時々の相場に左右されるし、何らかの理由で5年以内に手放さざるを得なくなれば、譲渡所得の税率は39%と高い。そもそも物件を売却するまで、所得税の負担が重い高所得者でいられるかもわからない。
■コンサルの質に差
 日本の投資家の多くが契約する、国内で営業するコンサルタント会社の場合、手数料は購入物件価格の3%前後が相場。加えて内装工事の手配、テナントの募集などは別途手数料がかかるほか、税務申告のために現地の税理士らとも契約する必要がある。海外不動産の売買は宅地建物取引業法の規制対象ではなく、コンサルタント会社の営業に免許は不要。海外不動産に関するノウハウもサービス水準もばらつきが大きい。
上記のようにコンサルタント会社は現地に拠点を置き、物件の管理から最終的な売却までコンサルティングできる体制かどうか、よく見極めることが重要と思われます。