海外不動産投資で節税？

海外不動産への直接投資を検討する個人が増えてきました。中長期の円安で為替差益を得ることや、節税を目的にする投資家が中心で、ニューヨークなどの大都市や新興国の高級アパートメントを取得して賃貸する場合が多い。だが、現地独特の取引慣習などリスクも少なくない。税務上の扱いもしっかり理解しておくことが重要だと思われます。

日本経済新聞より引用

東北地方に住む自営業、高橋浩二さん（仮名、54）は３月、英国ロンドンの高級住宅街チェルシーにある賃貸アパートの一室を約50万ポンド（当時約7250万円）を投じ購入した。築100年を超すレンガ造りだが、高橋さんは「減価償却で節税できるのが魅力。円はいずれ安くなる。いい物件があればさらに買う」と語る。８月下旬にはコンサルタント会社のツアーで米国ニューヨークも物色した。

■７年で減価償却

　日本の税制ではレンガ造りのアパートは建築から38年かけて減価償却するが、高橋さんのように法定耐用年数を過ぎた物件を取得した場合、償却期間はその0.2倍に短縮される。１年未満は切り捨てなので、わずか７年で建物価値をゼロにできるのだ。償却費用が大きいため、高橋さんの不動産賃貸所得は赤字。その分だけ課税所得が減り、所得税の節税につながる。具体的にどれだけ節税できるかは、物件を売却するまで確定しない。減価償却が大きい分だけ税務上の物件価値は下がっているので譲渡所得は大きくなる。それでも取得から５年超で売却すると譲渡所得の税率は分離課税で20％。所得税率が住民税と合わせて43％だった高橋さんには節税メリットがある。放っておけば税率43％で総合課税される所得の一部を、税率20％の分離課税にできるからだ。

　しかし、これはあくまで机上のシナリオ。為替はもちろん、物件の売却価格もその時々の相場に左右されるし、何らかの理由で５年以内に手放さざるを得なくなれば、譲渡所得の税率は39％と高い。そもそも物件を売却するまで、所得税の負担が重い高所得者でいられるかもわからない。

■コンサルの質に差

　日本の投資家の多くが契約する、国内で営業するコンサルタント会社の場合、手数料は購入物件価格の３％前後が相場。加えて内装工事の手配、テナントの募集などは別途手数料がかかるほか、税務申告のために現地の税理士らとも契約する必要がある。海外不動産の売買は宅地建物取引業法の規制対象ではなく、コンサルタント会社の営業に免許は不要。海外不動産に関するノウハウもサービス水準もばらつきが大きい。

上記のようにコンサルタント会社は現地に拠点を置き、物件の管理から最終的な売却までコンサルティングできる体制かどうか、よく見極めることが重要と思われます。

急成長の都市、フリスコ （Frisco)

ダラス市郊外の成長は益々目覚しくなって来ています。　そこで、今回はダラス北部郊外である、フリスコ（Frisco)の市の紹介をしたいと思います。

＜統計概要＞

• 人口：　116.989人　（2010年）→　2000年から247％増
• 平均一軒家・コンドミニアムの価値（推計）：　＄238,600　（2009年）→　2000年から53％増
• 不動産売値平均高（2009年）：　＄311,497　（一軒家）、＄145,298　（タウンハウス－通常、２階建て以上で個人の車庫付）

上記統計からも分かるよう、フリスコの成長は著しい物となっています。　ダラスの富裕層の方達は、以前ダラスのアップタウン（ダウンタウンを囲むように発展した地域）を中心に居住をしていました。　しかし、近年の北部の郊外の成長や整備の結果に注目し、プレノやフリスコの様な北部郊外に移住していきました。　




市の野球場（Dr.Pepper/７Up　Ballpark)
出典：http://www.city-data.com/



人気上昇中の都市： Southlake City

今回は、近年テキサスに住む富裕層や, 家庭を持つ人々に人気のある市である、サウスレークを紹介します。

＜人口＞　約27,282人　（2009年度）：　2000年から26.8%増
＜一軒屋の平均価値＞　$468,052 （USドル）：　2000年度の、$337,400からの安定的な上昇
＜2011年度の売り物件の平均売値＞　＄500,000　（USドル）
＜ロケーション＞　ダラス市から車で約40分、DFWの空港寄り

この市は、2007年度にダラスの地方紙である“D　Magazine"のカバーとなって取り上げられる程、注目度が高い街です。　中心地であるダラスの人口編成が変わったり、また、治安が年度悪くなって来ている事を理由に、白人の富裕層や家庭を持つ人々が注目視し、移住してきています。　比較的若い街の為、街並みも計画的に整備されており、清潔さと秩序さが漂っています。

その街の中心地であるのが、タウン　スクエア　（Town　Square)。　1999年に有名な建築家のデザインにより、造られました。　人気のレストラン、ショッピング街道、そしてホテルと、巨大なスペースが設けられています。　いろいろな催しも定期的に設けられ、子供からお年寄りまでみんな、楽しめるスペースです。　歩いて、比較的遅い時間まで楽しめられるこの様な空間をダラス近郊で探す事は難しく、とても貴重な存在、と住民達から重宝されています。 

タウン　スクエア　
<Photo by D Magazine, dmagazine.com Sep. 2007>



ダラス郊外に位置するこの市は、犯罪率が低く、また、確立された近所作りが行われている為、まだまだ安定した人気を保っています。　その為、この不景気の中も、家・土地の価値は一定的に上昇しており、ここでの物件の投資は安定していると言えます。　先も述べた様、家庭を持つ人々が住民の中心の為、４ベッドルーム以上の一軒屋を購入する事が鍵です。　そうすれば、将来的にその人達をターゲットに、比較的簡単に物件を売る事が出来ます。





若者に人気のタウンホーム

ダラスの郊外にあるプレノ市といえば、治安が良く、学校教育の良さに定評がある為、所帯を持った人達が居住する事が殆どでした。　しかし、近年、レストランやショッピングを中心都市、その周りにタウンホームやアパートを建築する、というスタイルの街並みが流行っており、若者達や不動産投資家の注目を浴びています。　今回は、そのタウンホームを紹介します。

中央広場からの眺め　

＜物件概要＞

位置：　プレノ市　（ダラス郊外）
面積：　約52坪
価格：　約2千8百万円
建築年：　2005年
フロアプラン：　3階建て（1階はガレージ）・

寝室３部屋・　浴室２・　トイレ３・　リビングルーム１室(暖炉付き）・　ダイニングルーム1室

レストランやショッピング街、映画館が隣接しており、全て徒歩で楽しめます。　タウンホームですので、中心街には面していない為、人通りの騒音からは遠く、それなりのプライバシーが楽しめます。　また、住民のみが使用できるジム等の公共施設もあります。　この街の安全や建物の管理は組織を通して運営・維持されているので、維持費を支払う事が義務付けられていますが、その一方、困った事があれば直ぐに相談できるという、安心感があります。

この街では、１年を通して様々なイベントが行われているので、住んでいて飽きる、という事はありません。　また、今現在でも新しいレストランが増えるなど開発されているので、将来への不動産物件としてのポテンシャルはとても大きいです。　その為、投資を目的として物件を購入している人達は少なくありません。　また、郊外に住んでいる人が週末だけ楽しむ為に、Vacation Homeとして購入しているケースもあります。　

多くの人がこの街の物件の将来価値に注目している為、不動産価格はこの不況にも影響されていません。　将来を見据えた投資を考えれば、この街のタウンホームは大変お勧めの物件です。　

治安の良いPlano（プレノ）の一軒家

今回は、CNN等で最近発表された、全米中でも最も治安の良い都市の一つである、Plano（プレノ）市の典型的な物件を紹介します。

＜物件概要＞

• 面積：　約７３坪
• 価格：　約2千万円
• 建築暦：　築３４年




プール側からの眺め　<Photo via Real Estate Search Engine> 


• フロアプラン：　2階建て　（４部屋、３バス・トイレ、プール、ガレージ）

この家は、小学校から歩いて数分の距離、そして広大な公園がすぐ側にある、と立地条件に恵まれています。　その為、子供を持つ家族にピッタリです。　この近所一帯には比較的古くから住んでいる（30年以上前）家族が多く、地区に密着している方が多い為安定しています。
プレノ市の学校はとても教育に熱心で評判が良い為、とても推す薦めです。
この家は、庭周りもきれいに整備されており、家自体のメンテナンスは外装・内装共に良い為、引っ越してすぐに住むことができます。

現在プレノ市では、この様な、子供が居る家族にピッタリの一戸建てが典型的な売り物件として見られます。　しかし、この物件のように良い立地条件が揃っている物件（特に小学校に近いこと　＝　治安が良い）はそんなにありませんのでお薦めです。